Última atualização em 24/08/2026
Toda locação começa com a mesma pergunta e ela raramente é sobre o imóvel. Antes da chave, antes da vistoria, antes até da negociação do valor, locador e locatário precisam responder: qual será a garantia do contrato?
A resposta define o nível de proteção do proprietário, o custo de entrada do inquilino e a velocidade com que o negócio se fecha. E, na prática do dia a dia da EMOBI, ela quase sempre recai sobre as mesmas modalidades: caução e seguro fiança.
Neste artigo, explicamos o que a lei permite, o que o mercado imobiliário de Natal efetivamente utiliza e como escolher a garantia certa para cada perfil de contrato.
O que a Lei do Inquilinato permite e o que ela proíbe
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê, em seu artigo 37, quatro modalidades de garantia locatícia: caução, que pode ser constituída por dinheiro, bens móveis ou bens imóveis; fiança, prestada por um fiador; seguro de fiança locatícia, conhecido como seguro-fiança; e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Há uma regra importante que muitos proprietários desconhecem: o parágrafo único do artigo 37 proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Portanto, não é permitido exigir, no mesmo contrato, caução e fiador, ou seguro-fiança e caução, por exemplo. A locação deve adotar uma única modalidade de garantia.
Outro ponto relevante está no artigo 39. Salvo disposição contratual em contrário, a garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, inclusive quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado.
Isso significa que o simples término do prazo inicialmente previsto no contrato não encerra, por si só, a garantia. Entretanto, a própria Lei do Inquilinato prevê situações específicas que podem exigir a substituição ou renovação da garantia, especialmente no caso da fiança.
Por isso, a escolha da garantia deve ser feita antes da assinatura do contrato e considerando não apenas a facilidade de contratação, mas também o perfil do locatário, o valor da locação, a capacidade financeira envolvida e o nível de proteção desejado pelo proprietário.
A caução: a garantia que o mercado de fato usa
Na realidade operacional da EMOBI, a caução é a modalidade mais utilizada e por razões muito concretas.
Ela é simples de constituir, rápida de aprovar e recuperável pelo locatário. Não depende de análise de terceiros, não exige aprovação de seguradora e não impõe ao inquilino um custo permanente. O valor sai do bolso, mas não se perde: fica depositado, corrigido, e retorna ao final da locação se o imóvel for devolvido em ordem.
Como a caução funciona na prática
Quando prestada em dinheiro, o formato mais comum, a lei impõe dois limites objetivos (art. 38, § 2º).
O valor não pode exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Esse é o teto legal. Não existe caução de 6 ou 12 aluguéis em locação residencial urbana regida pela Lei do Inquilinato.
O montante deve ser depositado em caderneta de poupança, revertendo ao locatário todas as vantagens da aplicação no momento do levantamento.
Quando a caução é prestada em bens, há formalidades adicionais: bens móveis exigem registro em cartório de títulos e documentos; bens imóveis exigem averbação à margem da matrícula.
As vantagens
Custo recuperável. O locatário sabe que aquele valor volta. Isso reduz a resistência na contratação.
Liquidez imediata para o locador. Havendo inadimplência ou dano, o recurso já está constituído, não depende de sinistro, regulação ou processo.
Simplicidade contratual. Menos burocracia, menos prazo, menos risco de reprovação cadastral.
O limite honesto da caução
É preciso dizer com clareza: três aluguéis cobrem um problema pequeno, não um problema grande.
Se a inadimplência se prolonga, se há necessidade de ação de despejo, se o imóvel é devolvido com danos relevantes, a caução se esgota rapidamente. Ela protege o contrato, mas até certo ponto. E esse ponto é exatamente onde o seguro fiança começa a fazer sentido.
O seguro fiança: proteção para o proprietário e facilidade para o inquilino
O seguro fiança locatícia é, tecnicamente, a garantia mais robusta disponível no mercado. A diferença de escala é evidente.
Enquanto a caução se limita a três aluguéis, as apólices de seguro fiança podem alcançar coberturas de até 30 aluguéis, e ainda contemplar, conforme o plano contratado, custos de saída e reparos ao imóvel em patamares que chegam a 7 vezes o valor do aluguel, além de encargos como condomínio, IPTU, água, luz, multas contratuais e pintura.
Na prática, isso significa que o proprietário fica coberto durante todo o período crítico de uma inadimplência: os meses de tentativa de composição, o trâmite da ação de despejo e a recuperação do imóvel para nova locação. Para quem investe em imóveis para alugar, essa previsibilidade pesa na conta.
Então por que nem todo mundo contrata?
Porque o seguro fiança tem uma característica que pesa na decisão do locatário: o valor pago pelo seguro não é recuperado ao final da locação. Diferente da caução, ele é um custo da contratação da garantia.
Mas isso não significa que seja uma opção ruim. Pelo contrário: para quem não quer descapitalizar, precisa preservar sua reserva financeira ou pretende permanecer no imóvel por um período mais curto, o seguro fiança pode ser uma solução muito mais conveniente.
Em vez de imobilizar o equivalente a até três meses de aluguel de uma só vez, o locatário pode manter esse dinheiro disponível para outras necessidades e pagar o seguro de forma parcelada.
Na EMOBI, o seguro fiança pode ser pago em até 12 vezes, sem necessidade de cartão de crédito, e o valor pode ser incluído no próprio boleto do aluguel.
Ou seja: menos burocracia, mais previsibilidade e sem precisar tirar uma quantia maior do orçamento de uma única vez.
Quando o seguro fiança pode fazer mais sentido?
O seguro pode ser especialmente interessante para quem não quer descapitalizar para constituir uma caução; prefere manter sua reserva financeira disponível para emergências, mudança, mobília ou outros projetos; pretende permanecer no imóvel por um período mais curto; não possui fiador ou prefere não depender de terceiros; busca uma contratação mais simples e ágil; está alugando um imóvel comercial e quer preservar o capital para investir no próprio negócio; ou prefere transformar o custo da garantia em uma despesa mensal previsível, em vez de imobilizar uma quantia maior de uma só vez.
E tem mais: na EMOBI, ficou mais fácil
Você não precisa ter cartão de crédito para contratar. Na EMOBI, o valor do seguro fiança pode ser parcelado em até 12 vezes e incluído no boleto do aluguel, tornando a contratação mais simples, rápida e acessível.
Você preserva seu dinheiro, não precisa buscar um fiador e ainda conta com uma garantia que protege o proprietário durante a locação.
No fim, a melhor garantia não é necessariamente a mais barata. É aquela que faz sentido para o seu momento financeiro e para o tempo que você pretende permanecer no imóvel.
O fiador perdeu espaço e quase ninguém sentiu falta
Vamos ser diretos: a figura do fiador, que durante décadas foi uma das principais garantias das locações brasileiras, perdeu espaço na rotina imobiliária.
Isso não significa que a fiança tenha deixado de existir ou que seja uma garantia inadequada. Ela continua prevista na Lei do Inquilinato e pode ser uma boa solução em determinados contratos. O que mudou foi a forma como proprietários e imobiliárias avaliam o risco.
Hoje, a escolha da garantia tende a considerar não apenas a facilidade de fechar o contrato, mas principalmente a capacidade de recuperação do crédito em caso de inadimplência.
E é justamente aí que a fiança apresenta algumas particularidades que precisam ser compreendidas.
O que realmente significa ser fiador?
A fiança é uma garantia pessoal. O fiador assume, nos limites estabelecidos no contrato e na legislação aplicável, a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações garantidas caso o locatário não as cumpra.
O Código Civil estabelece, em seu artigo 819, que a fiança deve ser prestada por escrito e não admite interpretação extensiva.
Na prática, porém, ainda é comum alguém aceitar ser fiador para ajudar um amigo, familiar ou colega de trabalho sem compreender completamente a extensão da obrigação assumida.
O problema aparece quando ocorre o inadimplemento.
O fiador que inicialmente enxergava sua participação apenas como uma formalidade pode descobrir que está sendo chamado a responder por obrigações financeiras decorrentes da locação. A partir daí, podem surgir resistência, negociações, cobranças e, se não houver pagamento voluntário, medidas judiciais.
Por isso, aceitar um fiador não deve ser tratado como simples conferência de documentos. É necessário avaliar sua capacidade financeira, seu patrimônio e as condições jurídicas da garantia.
Existem fragilidades que precisam ser consideradas
A fiança é uma garantia legítima, mas possui particularidades jurídicas que merecem atenção.
Outorga conjugal
Em determinadas situações, o Código Civil exige a autorização do outro cônjuge para a prestação de fiança. A exceção prevista em lei envolve o regime de separação absoluta de bens.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a fiança prestada sem a autorização exigida pode comprometer a eficácia da garantia, conforme a Súmula 332.
Por isso, a análise da documentação do fiador não deve se limitar à comprovação de renda e patrimônio. A situação conjugal e o regime de bens também precisam ser considerados.
Exoneração do fiador
Outro ponto importante aparece quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado.
Nessa situação, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de se exonerar da garantia, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança durante o prazo legal de 120 dias após a notificação, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
Isso significa que a fiança não deve ser tratada como uma garantia imutável durante toda a relação locatícia.
Recuperação do crédito
Mesmo nas hipóteses em que o patrimônio do fiador pode responder pela dívida, a recuperação do crédito pode exigir cobrança extrajudicial e, se não houver pagamento, medidas judiciais.
O Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses previstas em lei e na jurisprudência, a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação. Isso não significa, porém, que a recuperação do crédito seja automática ou imediata.
Para o proprietário, tempo também é risco.
E quando o fiador ainda faz sentido?
A fiança não deve ser descartada simplesmente porque perdeu espaço.
Ela pode fazer sentido quando existe um garantidor com capacidade financeira comprovada, patrimônio compatível com a obrigação e plena compreensão dos riscos que está assumindo.
Para o proprietário, porém, a análise precisa ir além da existência de um imóvel ou de uma determinada renda.
É necessário verificar documentação, capacidade patrimonial, situação conjugal, regime de bens e as demais condições jurídicas relevantes para a validade e eficácia da garantia.
O fiador não deve ser apenas alguém disposto a assinar. Deve ser alguém efetivamente capaz de cumprir a obrigação que está garantindo.
Como a EMOBI conduz essa escolha?
Na EMOBI, não tratamos a garantia como uma formalidade necessária apenas para liberar a assinatura do contrato.
A garantia é parte da estrutura de proteção da locação.
Por isso, a análise deve considerar o conjunto da operação: valor do aluguel, características do imóvel de alto padrão ou da casa em condomínio fechado, perfil financeiro do locatário, capacidade patrimonial, disponibilidade de capital e nível de proteção buscado pelo proprietário.
Nossa leitura é objetiva.
A caução pode ser uma excelente alternativa para locações residenciais nos bairros nobres de Natal quando o locatário possui reserva financeira e o proprietário busca uma garantia simples, com recurso previamente constituído.
O seguro-fiança pode ser mais adequado quando o locatário não deseja imobilizar capital ou quando o proprietário busca coberturas mais amplas, conforme as condições contratadas.
A fiança pode continuar sendo utilizada quando existe um garantidor qualificado, com capacidade patrimonial e plena compreensão da responsabilidade assumida.
A escolha, portanto, não deve partir da pergunta “qual garantia é melhor?”. A pergunta correta é: qual garantia é mais adequada para este contrato? É essa análise que reduz riscos antes que eles se transformem em prejuízo.
Conclusão
O fiador não desapareceu. Ele apenas deixou de ser a resposta automática para toda locação.
Caução, seguro-fiança e fiança continuam sendo instrumentos válidos, mas oferecem estruturas de proteção diferentes.
A caução privilegia simplicidade e disponibilidade imediata de uma reserva, dentro de seus limites legais. O seguro-fiança permite proteção conforme as coberturas contratadas, sem exigir necessariamente a imobilização de capital pelo locatário.
A fiança pode oferecer uma garantia pessoal relevante, mas exige uma análise cuidadosa do garantidor e de suas condições jurídicas e patrimoniais.
No mercado de locação, a melhor garantia não é necessariamente a mais conhecida nem a mais barata.
É aquela que melhor equilibra proteção, viabilidade e segurança jurídica para o contrato.
E esse é o papel de uma imobiliária especializada: não apenas intermediar a locação, mas ajudar proprietário e locatário a tomar uma decisão segura antes da assinatura.
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A equipe da EMOBI analisa cada contrato individualmente e indica a modalidade de garantia mais adequada ao seu caso, com respaldo técnico e jurídico.
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