Resumo:
A certidão de ônus reais informa se um imóvel tem hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outra restrição registrada. A certidão de inteiro teor mostra o histórico completo da matrícula. Neste guia, você entende a diferença entre as duas, vê por que pedir os documentos antes de comprar, confere a validade de 30 dias para a escritura e aprende a solicitar o registro em Natal.
Última atualização em 15/10/2026
A certidão de ônus reais mostra se o imóvel está livre para ser vendido ou se carrega dívidas e restrições registradas em cartório. Para quem negociou um apartamento ou uma casa em condomínio fechado, ela fica entre o acordo de preço e a escritura.
Muita gente descobre a importância desse documento tarde demais. O imóvel parecia regular e a conversa com o vendedor correu bem. Só que uma hipoteca, uma alienação fiduciária ou uma penhora podia estar na matrícula antes da primeira visita.
Este guia explica o que é a certidão de ônus reais, como ela se difere da certidão de inteiro teor, quanto tempo vale e como pedir em Natal. Também mostra o que os documentos não cobrem, para que a análise do imóvel fique completa.
O que é a certidão de ônus reais?
A certidão de ônus reais é o documento emitido pelo cartório de Registro de Imóveis que informa se existem ônus sobre o imóvel. Ônus real é um encargo ligado ao próprio bem, que o acompanha mesmo quando ele troca de dono.
São exemplos a hipoteca, a alienação fiduciária, o usufruto, a servidão e a penhora averbada. Cada um limita, de um jeito diferente, o que o proprietário pode fazer com o imóvel.
A exigência vem da lei. A Lei 7.433/1985 trata dos requisitos da escritura pública, e o Decreto 93.240/1986, que a regulamenta, prevê a apresentação da certidão de ônus reais expedida pelo Registro de Imóveis competente.
Quais informações a certidão de ônus reais traz?
A certidão reproduz a situação da matrícula, o registro individual de cada imóvel. Nela aparecem o proprietário, a descrição do bem e os registros e averbações que seguem ativos na data de emissão.
Hipoteca e alienação fiduciária: a garantia de um financiamento
Na alienação fiduciária, modalidade comum no financiamento imobiliário, o imóvel fica em garantia do credor até a quitação da dívida. Na hipoteca, o imóvel permanece com o devedor, mas responde pelo débito caso ele não seja pago.
Se o vendedor ainda financia o imóvel, a venda costuma exigir quitação da dívida ou a concordância do credor. A certidão revela essa situação antes que o comprador pague qualquer valor.
Penhora, indisponibilidade e usufruto: restrições ao poder de vender
A penhora indica que um juiz separou o imóvel para pagar uma dívida do proprietário. A indisponibilidade bloqueia a venda por ordem judicial ou administrativa, e o bem só circula depois que a restrição for levantada.
O usufruto funciona de outro modo: uma pessoa tem direito de usar o imóvel e retirar seus frutos, como o aluguel. É comum em imóveis doados dentro da família e segue em vigor depois da venda, salvo cancelamento.
Por que solicitar a certidão de ônus reais antes de comprar um imóvel?
O primeiro motivo é proteger o dinheiro da compra. O sinal e as parcelas pagas antes da escritura podem ser difíceis de recuperar se o imóvel não puder ser transferido por causa de um ônus que já existia.
O segundo motivo é a lógica do registro. A Lei 13.097/2015 reforçou o princípio da concentração, pelo qual as informações relevantes sobre o imóvel devem constar da matrícula. Na prática, ler a matrícula atualizada é o caminho mais direto para saber o que pesa sobre o bem.
Para quem compra como investimento, o cuidado pesa ainda mais. Um imóvel com restrição registrada pode atrasar a revenda ou a locação, o que altera a conta de quem pensa em renda. O artigo sobre como investir em imóveis para alugar detalha esse raciocínio.
Os bancos também costumam pedir a matrícula atualizada na análise do financiamento. Chegar a essa etapa com a certidão em mãos evita retrabalho e atrasos no cronograma.
Qual a diferença entre certidão de ônus reais e certidão de inteiro teor?
A matrícula é o registro do imóvel no cartório. A certidão é a cópia oficial desse registro, emitida com fé pública, que mostra a situação do bem na data do pedido.
A certidão de inteiro teor reproduz a matrícula completa, do primeiro registro ao último. Traz a cadeia de proprietários, as vendas anteriores, as averbações e os ônus que já foram cancelados.
A certidão de ônus reais é mais objetiva. Informa apenas os ônus e as restrições que seguem ativos, o que responde se o imóvel está livre para ser vendido.
Na compra, os dois documentos se complementam. A de ônus reais dá a resposta rápida, e a de inteiro teor permite conferir a origem do imóvel, o histórico de proprietários e a coerência da descrição. Em muitos casos, o cartório emite uma certidão da matrícula que já reúne as duas informações, e vale confirmar com o tabelião qual formato o ato exige.
Em edifícios, a vaga de garagem pode ter matrícula própria. Nesse caso, peça a certidão de cada matrícula, porque um ônus pode estar registrado em uma e não na outra.
Como solicitar a certidão de ônus reais em Natal?
O pedido é feito ao cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está registrado. O cartório competente depende da circunscrição do bem, e o número da matrícula ou o endereço identificam o registro. Na hora de solicitar, escolha o tipo de certidão: ônus reais, inteiro teor ou ambas.
A solicitação pode ser feita pela internet. O RI Digital, plataforma do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), reúne os cartórios do país e permite pedir a certidão digital sem ir ao balcão, conforme o manual da certidão digital do ONR.
A certidão digital é assinada com certificado digital e tem o mesmo valor legal da versão em papel. O custo e o prazo de entrega seguem a tabela de custas do Rio Grande do Norte, por isso convém consultar o cartório antes de planejar a data da escritura.
Qual a validade da certidão de ônus reais?
Para a lavratura da escritura, a validade é de 30 dias, conforme o Decreto 93.240/1986. A contagem parte da data de emissão da certidão.
Isso significa que o documento deve ser emitido perto da assinatura. Se o prazo vencer antes da escritura, é preciso pedir uma nova certidão. Confirme com o tabelião se o mesmo prazo vale para a certidão de inteiro teor.
A regra também vale como boa prática. A situação do imóvel muda e um registro novo pode entrar a qualquer momento, então vale conferir a matrícula de novo perto do fechamento.
O que a certidão de ônus reais não mostra?
A certidão cobre o que está registrado na matrícula. Ela não informa dívidas de condomínio, IPTU em atraso ou débitos de contas de consumo ligadas ao imóvel.
Esses débitos podem acompanhar o bem, o que justifica pedir a declaração de quitação ao condomínio e a certidão de débitos do IPTU na prefeitura de Natal. Também convém olhar a situação do vendedor, com as certidões pessoais.
Em um apartamento na planta, a análise começa pela matrícula do empreendimento e pelos documentos da incorporação. A conversa com a construtora e com o advogado ajuda a definir o que conferir em cada fase da obra.
Esse conjunto de verificações recebe o nome de due diligence imobiliária. A certidão de ônus reais é a peça central, e ganha força quando analisada junto dos demais documentos.
O que fazer quando a certidão aponta um ônus?
Nem todo ônus impede a compra. Um imóvel com alienação fiduciária pode ser vendido, desde que a dívida seja quitada ou o credor concorde com a operação.
O caminho costuma passar pelo pagamento do saldo devedor e pelo cancelamento do registro na matrícula, com a documentação de baixa fornecida pelo credor. O tabelião e o advogado ajudam a combinar essas etapas com o fechamento do negócio.
Penhora e indisponibilidade pedem mais cautela. Nessas situações, avance apenas com orientação jurídica, porque a regularização depende de decisão ou de acordo fora do controle das partes.
Como a Emobi pode ajudar você a comprar com segurança?
A análise documental faz parte de uma compra bem conduzida, e a Emobi acompanha essa etapa com quem busca imóvel em Lagoa Nova, Capim Macio, Petrópolis e Ponta Negra.
A abordagem é consultiva. A equipe indica quais documentos pedir, em que ordem e o que observar em cada um, sem substituir o tabelião nem o advogado, que cuidam da parte jurídica do negócio.
Essa orientação combina com a curadoria de imóveis de alto padrão e com o conhecimento do mercado imobiliário em Natal. Para quem ainda compara regiões, o guia dos bairros de Natal ajuda a decidir onde buscar.
Certidão de ônus reais: o passo que antecede uma compra tranquila
Solicitar a certidão de ônus reais, junto com a certidão de inteiro teor, antes de fechar o negócio é a forma mais direta de saber se o imóvel está livre para a transferência e se o histórico da matrícula faz sentido. Emita os documentos perto da escritura, confira cada matrícula e some a eles os comprovantes de condomínio e IPTU.
Com a situação do imóvel clara, a decisão fica mais segura e o sonho de morar ou investir em Natal avança sem sobressaltos. Fale com um consultor da Emobi e encontre seu imóvel em emobiimobiliaria.com.br.
