Última atualização em 28/09/2026
O artigo 108 do Código Civil determina que a escritura pública é obrigatória em toda compra de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos. Para quem está prestes a comprar um apartamento ou uma casa em condomínio fechado em Natal, essa exigência entra na conta desde o início da negociação.
Entender como fazer a escritura de um imóvel evita atrasos, custos inesperados e problemas de titularidade no futuro. Este guia reúne o passo a passo completo, os documentos exigidos, os custos envolvidos e os erros que mais atrasam esse processo no Rio Grande do Norte.
O que é a escritura de um imóvel e por que ela é obrigatória?
A escritura de imóvel é o documento público lavrado em um cartório de notas que formaliza a compra e venda entre as partes. Nele constam o preço, a forma de pagamento, os dados do comprador e do vendedor e as condições da negociação. É o tabelião, profissional investido de fé pública, quem confere validade jurídica a esse ato.
A obrigatoriedade nasce do artigo 108 do Código Civil: sempre que o valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos, a lei exige a forma pública para que a transferência de direitos reais seja válida.
Abaixo desse valor, um contrato particular de compra e venda pode substituir a escritura, mas na prática a maioria dos imóveis em bairros nobres de Natal ultrapassa esse limite.
Vale reforçar que a escritura, por si só, não transfere a propriedade. Ela formaliza o acordo, mas o comprador só se torna proprietário perante a lei depois do registro no cartório competente. Essa distinção confunde boa parte dos compradores de primeira viagem e será detalhada no próximo tópico.
Escritura x registro: qual a diferença?
Escritura e registro são etapas complementares, não sinônimos. A escritura pública é lavrada no cartório de notas e comprova que houve acordo entre as partes. O registro, por sua vez, acontece no cartório de registro de imóveis e é o que efetivamente transfere a propriedade.
A Lei de Registros Públicos e o artigo 1.245 do Código Civil são diretos sobre esse ponto: a propriedade se transmite entre vivos mediante o registro do título translativo. Enquanto o registro não acontece, quem consta como dono do imóvel continua sendo o vendedor, mesmo que o comprador já tenha pago o valor integral e assinado a escritura.
Por isso, quem investe em imóvel de alto padrão em Natal precisa acompanhar as duas etapas até o fim. Deixar a escritura lavrada sem levar o documento ao registro é um erro comum, que deixa a compra vulnerável a penhoras, disputas judiciais e problemas em uma futura revenda.
Quais documentos são necessários para lavrar a escritura?
Antes de agendar o cartório, comprador e vendedor precisam reunir a documentação pessoal: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento atualizada e comprovante de residência. Se algum dos envolvidos for casado, o regime de bens interfere diretamente na análise do tabelião, especialmente em comunhão universal ou parcial.
Do lado do imóvel, os documentos centrais são a matrícula atualizada, a certidão negativa de débitos de IPTU, a certidão de ônus reais e a certidão de ações judiciais em nome do vendedor. Esses documentos revelam se o imóvel tem dívidas, penhoras ou processos que possam comprometer a compra.
Em compras financiadas, o contrato de financiamento com o banco também entra na lista. O próprio cartório costuma orientar quais certidões complementares são exigidas caso a caso, e reunir tudo com antecedência reduz o tempo entre a assinatura e a entrega das chaves.
Como fazer a escritura de um imóvel na prática?
O processo começa depois que comprador e vendedor fecham as condições da negociação, geralmente formalizadas em um contrato de promessa de compra e venda. Com a documentação completa, o próximo passo é escolher um cartório de notas, que pode ser qualquer tabelionato do país, e agendar o atendimento.
Antes da lavratura, é preciso pagar o ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não segue com o ato.
Em Natal, esse recolhimento é feito junto à Secretaria Municipal de Tributação, e a alíquota vigente deve ser confirmada diretamente com o órgão antes do fechamento do negócio.
Com o ITBI quitado e a documentação validada, o tabelião redige a escritura e agenda a assinatura presencial das partes. Depois de assinada, o documento precisa seguir para o cartório de registro de imóveis correspondente à matrícula do bem, etapa que efetivamente conclui a transferência de propriedade.
Todo esse trâmite costuma levar de poucos dias a algumas semanas, dependendo da agilidade na entrega dos documentos e da fila do cartório. Para quem compra um apartamento na planta, o processo muda um pouco, já que a escritura definitiva só é lavrada após a entrega das chaves e a emissão do habite-se.
Quanto custa a escritura de um imóvel?
O custo total envolve pelo menos três frentes: o ITBI, os emolumentos do cartório de notas e a taxa de registro no cartório de imóveis. O ITBI costuma variar entre 2% e 3% do valor venal ou de venda do imóvel, conforme a legislação de cada município.
Os emolumentos cobrados pelo tabelião seguem uma tabela oficial definida pelo estado e crescem proporcionalmente ao valor declarado na escritura. Imóveis de alto padrão, com valores mais elevados, concentram naturalmente um custo cartorário maior, o que reforça a importância de incluir essa despesa no planejamento financeiro da compra.
Vale considerar ainda o custo do registro em si, geralmente mais baixo que o da escritura, e eventuais taxas para emissão de certidões atualizadas. Somados, esses valores costumam representar entre 3% e 6% do valor do imóvel, e merecem o mesmo planejamento dado à entrada ou às parcelas do financiamento.
Quando a escritura pública pode ser dispensada?
Nem toda compra e venda de imóvel exige escritura pública. Contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação dispensam esse documento, já que o próprio contrato bancário possui fé pública equivalente.
O mesmo vale para imóveis com valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, situação pouco comum entre os empreendimentos de Lagoa Nova, Capim Macio, Petrópolis e Ponta Negra.
Quando o imóvel é adquirido por meio de construtora ou incorporadora, geralmente é a própria empresa quem providencia a escritura ao comprador, já que o negócio segue as regras específicas da incorporação imobiliária e do apartamento adquirido ainda em obras.
Fora essas exceções, a regra geral prevalece: sem escritura pública lavrada e registrada, a transferência de propriedade não se completa perante a lei, independentemente de quanto tempo o comprador já esteja morando no imóvel ou pagando as parcelas combinadas.
Quais erros mais atrasam a escritura de um imóvel?
A matrícula desatualizada é um dos problemas mais recorrentes. Cartórios costumam exigir o documento emitido nos últimos 30 dias, e uma matrícula antiga pode esconder averbações recentes, como uma penhora ou uma nova hipoteca sobre o bem.
Outro erro frequente é ignorar o regime de bens do vendedor. Em casamentos de comunhão parcial ou universal, a anuência do cônjuge é indispensável, e sua ausência pode travar a lavratura no dia agendado.
Por fim, adiar o pagamento do ITBI depois da assinatura do contrato particular é um risco comum, principalmente em negociações informais entre pessoas físicas. Sem o imposto quitado, a escritura simplesmente não avança, e o comprador perde tempo justamente na reta final da compra.
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Esse suporte também interessa a quem pensa em investir em imóveis para alugar na cidade, já que a segurança jurídica da escritura sustenta a rentabilidade do imóvel no médio e no longo prazo.
Como fazer a escritura de um imóvel sem imprevistos
Saber como fazer a escritura de um imóvel é o que separa uma compra tranquila de um processo cheio de imprevistos. Reunir a documentação com antecedência, entender a diferença entre escritura e registro e prever os custos envolvidos protege o patrimônio de quem investe em Natal.
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