Última atualização em 09/06/2026
Você encontrou o apartamento. Fechou o valor. E achou que estava preparado para a compra.
O que muita gente não conta: entre 4% e 5% do valor do imóvel vai para impostos e taxas que não aparecem no preço anunciado. Em um apartamento de R$ 800.000 em um bairro nobre de Natal, isso representa até R$ 40.000 em custos adicionais antes de você pegar as chaves.
O ITBI é o mais conhecido. Mas não é o único. Este artigo detalha todos os custos cartoriais e tributários envolvidos na compra de um imóvel em Natal para que você chegue à negociação com o orçamento real na mão.
O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de proprietário por compra e venda.
Em Natal, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal do imóvel, conforme a legislação municipal. O valor venal é definido pela Prefeitura com base em tabelas próprias e, em muitos casos, é inferior ao valor de mercado. A base de cálculo é o maior valor entre o declarado na escritura e o valor venal definido pelo município.
O pagamento precisa ser feito antes da lavratura da escritura no Cartório de Notas. Sem a guia do ITBI quitada, o tabelião não lavra o documento. Em uma compra à vista de R$ 1.000.000, o ITBI representa R$ 30.000 pagos direto para a Prefeitura de Natal.
Para consultar o valor venal do seu imóvel e emitir a guia de pagamento, acesse o portal da Prefeitura de Natal. O processo é feito online e a guia já vem com prazo de vencimento.
ITBI em compras financiadas: a regra que muita gente desconhece
Quando o imóvel é adquirido por financiamento bancário, o ITBI incide apenas sobre o valor pago à vista. A parcela financiada, que tecnicamente entra como alienação fiduciária, tem isenção parcial do imposto por força de lei federal.
Na prática: se você financia R$ 600.000 de um imóvel de R$ 1.000.000 e paga R$ 400.000 de entrada, o ITBI de 3% incide sobre os R$ 400.000, não sobre o total. Isso representa uma economia real de R$ 18.000 em relação ao cálculo sobre o valor integral.
Essa distinção faz diferença no planejamento financeiro. Para quem avalia comprar ou alugar um imóvel e está comparando diferentes modelos de aquisição, o custo do ITBI precisa entrar na conta de forma correta.
Taxas do Cartório de Notas: a escritura pública
Depois de pagar o ITBI, o próximo custo é a lavratura da escritura pública no Cartório de Notas. É o documento que formaliza a transferência do imóvel com fé pública. Sem ele, o registro no Cartório de Imóveis não acontece.
Os emolumentos cartoriais no Rio Grande do Norte seguem uma tabela progressiva fixada pelo Tribunal de Justiça do Estado. Para imóveis na faixa de R$ 500.000 a R$ 2.000.000, as taxas de escritura ficam em torno de 0,4% a 0,8% do valor do imóvel. Quanto maior o valor declarado, menor a alíquota efetiva aplicada.
Em um imóvel de R$ 800.000 em um dos bairros nobres de Natal, como Lagoa Nova ou Capim Macio, a escritura pode custar entre R$ 3.200 e R$ 6.400.
A tabela atualizada dos emolumentos pode ser consultada diretamente no site da Associação dos Notários e Registradores do Brasil. Os valores são reajustados anualmente e variam por estado.
Taxas do Cartório de Registro de Imóveis
Com a escritura lavrada, ela precisa ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula do bem. Só após esse registro a propriedade passa legalmente para o seu nome.
As taxas de registro também seguem tabela progressiva do TJRN e ficam próximas às taxas de escritura. Para a mesma faixa de R$ 500.000 a R$ 2.000.000, os emolumentos de registro giram em torno de 0,3% a 0,6% do valor do imóvel.
Em compras financiadas, há ainda o custo de registro do contrato de alienação fiduciária, que é o instrumento pelo qual o banco mantém o imóvel como garantia até a quitação do crédito. Esse registro tem custo adicional e precisa ser previsto no orçamento.
Outros custos que entram na compra de imóvel em Natal
Certidões negativas do vendedor
Antes de fechar qualquer compra, é preciso verificar a regularidade do vendedor e do imóvel. Isso envolve certidões de débitos fiscais, certidão de ônus reais do imóvel, certidões de ações cíveis e trabalhistas do vendedor e certidão negativa do IPTU.
O custo individual de cada certidão é baixo, mas o conjunto pode representar entre R$ 200 e R$ 600 em taxas, a depender do número de documentos solicitados e dos cartórios envolvidos. Algumas certidões federais são gratuitas pelo portal do governo.
Quanto somam esses custos na prática: simulação para Natal
Para tornar os números concretos: um apartamento em Petrópolis ou em Ponta Negra com valor de R$ 800.000, comprado à vista, gera os seguintes custos adicionais aproximados:
ITBI (3%): R$ 24.000 pago à Prefeitura de Natal antes da escritura.
Escritura pública (aprox. 0,5%): R$ 4.000 pago ao Cartório de Notas.
Registro de imóveis (aprox. 0,4%): R$ 3.200 pago ao Cartório de Registro.
Certidões: entre R$ 300 e R$ 600 para documentação do vendedor e do imóvel.
O total fica em torno de R$ 31.500 a R$ 32.000, o que representa cerca de 4% do valor do imóvel. Em uma compra financiada com 60% do valor, o ITBI cai para R$ 9.600 e o total de despesas adicionais fica próximo de R$ 17.000.
Esses valores precisam estar no planejamento antes da negociação. Chegar à escritura sem reserva para esses custos é um dos erros mais comuns entre compradores de primeira viagem.
Quando o ITBI pode ser menor ou isento em Natal
O Código Tributário Nacional permite que municípios concedam isenção do ITBI em situações específicas. Em Natal, a isenção se aplica em casos de incorporação de imóveis ao capital de empresas e na dissolução de sociedades, quando o bem retorna ao sócio original. Fora dessas situações, a regra é a alíquota de 3%.
Há também a questão do valor da base de cálculo. Quando o valor declarado na escritura é inferior ao valor venal do imóvel definido pela Prefeitura, o ITBI é calculado sobre o valor venal. Declarar um valor abaixo do real para reduzir o imposto é uma prática ilegal que pode gerar autuação fiscal e comprometer o registro do imóvel.
Para quem avalia investir em imóveis para alugar e estrutura a aquisição como pessoa jurídica, vale consultar um contador antes de definir o modelo de compra. A tributação muda conforme o enquadramento societário e pode impactar de forma relevante o custo total da operação.
Como a Emobi pode ajudar você a planejar sua compra em Natal
Entender os custos reais de uma compra imobiliária é parte do trabalho de orientação que a Emobi oferece. O preço do imóvel é o ponto de partida, não o total da conta.
A equipe atua com foco exclusivo nos bairros nobres de Natal: Lagoa Nova, Capim Macio, Petrópolis e Ponta Negra. Isso significa conhecimento real do mercado local, dos empreendimentos disponíveis e dos custos que envolvem cada tipo de transação.
Se você está avaliando entre casa ou apartamento e quer saber o custo real de cada opção antes de decidir, a abordagem é consultiva desde o primeiro contato. A Emobi orienta com dados, não com pressão.
