Última atualização em 18/06/2026
O reajuste de aluguel é uma das conversas mais delicadas entre proprietários e inquilinos. O proprietário quer proteger o valor do seu patrimônio contra a inflação. O inquilino quer um ajuste justo e previsível.
O que a maioria não sabe é que a Lei do Inquilinato não define um percentual fixo. O reajuste depende do índice escolhido no contrato, e essa escolha tem impacto real no valor que será cobrado a cada aniversário.
Este artigo explica como o reajuste funciona na prática em Natal, a diferença entre o IGP-M e o IPCA, como calcular o novo valor e quando e como negociar.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o reajuste de aluguel?
A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal legislação que regula os contratos de locação no Brasil. Ela não estipula um percentual fixo de reajuste anual, mas estabelece as regras do processo.
O reajuste só pode ser aplicado após 12 meses do início do contrato ou do último reajuste. Antes de completar um ano de vigência, o proprietário não pode aumentar o aluguel com base em correção inflacionária.
O índice de reajuste precisa estar previsto no contrato de locação. Se o contrato não especifica nenhum índice, o reajuste depende de acordo entre as partes ou de ação judicial para revisão do valor.
Não é necessário assinar um aditivo contratual para aplicar o reajuste anual, desde que o índice esteja previsto. É boa prática, porém, notificar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência, informando o novo valor e o índice utilizado.
IGP-M ou IPCA: qual a diferença e qual usar no contrato?
Os dois índices mais usados em contratos de locação no Brasil são o IGP-M e o IPCA. Cada um mede a inflação de formas distintas e pode gerar resultados muito diferentes ao longo de um mesmo período.
IGP-M: o índice tradicional dos contratos de aluguel
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela FGV e historicamente era o índice mais comum em contratos de locação. Ele mede uma cesta ampla de preços, incluindo o atacado, a construção civil e o consumidor.
Por incluir preços no atacado, o IGP-M tem maior volatilidade do que os índices de consumo. Em 2020 e 2021, chegou a acumular altas acima de 20% ao ano, o que gerou conflitos massivos entre proprietários e inquilinos em todo o Brasil.
No acumulado de 2025, o IGP-M registrou -1,05%, ou seja, deflação. Em junho de 2026, o índice acumulava 1,95% em 12 meses, conforme dados da FGV.
IPCA: o índice oficial da inflação brasileira
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e é o índice oficial de inflação do governo brasileiro. Ele mede a variação de preços de uma cesta de consumo de famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos.
O IPCA tem menor volatilidade e está mais alinhado ao poder de compra do inquilino. Nos contratos mais novos, especialmente em segmentos de médio e alto padrão, o IPCA tem sido a opção mais adotada.
No acumulado de 2025, o IPCA fechou em 4,46%. Essa diferença em relação ao IGP-M (-1,05%) mostra como a escolha do índice pode mudar completamente o valor do reajuste em um mesmo ano.
Como trocar o índice durante o contrato
É possível trocar o índice de IGP-M para IPCA durante o contrato, mas precisa do acordo de ambas as partes. A mudança deve ser formalizada por meio de aditivo contratual assinado por proprietário e inquilino. Não é possível mudar o índice de forma unilateral.
Como calcular o reajuste de aluguel na prática
A fórmula é direta: novo valor = valor atual × (1 + índice% / 100). O índice usado é o acumulado nos 12 meses anteriores à data de aniversário do contrato.
Exemplo: aluguel de R$ 3.500 com contrato aniversariando em março de 2026 e índice IPCA de 4,46% acumulado no período. O cálculo é R$ 3.500 × 1,0446 = R$ 3.656,10 de novo valor mensal.
Caso o índice acumulado seja negativo, o resultado matemático indicará redução do aluguel. A efetiva aplicação da redução dependerá do que estiver previsto no contrato e do entendimento adotado pelas partes.
Para verificar o índice do período exato, as partes devem consultar o acumulado dos 12 meses imediatamente anteriores à data de aniversário do contrato, não o acumulado do ano calendário. As duas datas frequentemente não coincidem.
A diferença entre reajuste anual e revisão de aluguel
São dois instrumentos diferentes com finalidades distintas. O reajuste anual aplica o índice previsto em contrato automaticamente a cada 12 meses. É um ajuste pela inflação, não uma renegociação do valor.
A revisão de aluguel é a adequação do valor ao mercado e só pode ser solicitada após 3 anos de vigência do contrato, pelo Art. 19 da Lei do Inquilinato. Ela pode ser feita por acordo entre as partes ou via ação judicial de revisão.
Na revisão, o proprietário pode pedir um aumento além do índice se provar que o aluguel está defasado em relação a imóveis similares na mesma região. Em Capim Macio e Lagoa Nova, onde o mercado de locação premium é ativo, essa revisão pode ser relevante.
Segundo o guia da GeraContratos, muitos conflitos surgem justamente da confusão entre os dois instrumentos. Quem recebe uma revisão acha que é apenas um reajuste majorado. São coisas juridicamente distintas.
Como negociar o reajuste com o locador ou locatário em Natal
A Lei do Inquilinato permite que proprietário e inquilino negociem o valor do reajuste, desde que haja consenso. O índice previsto em contrato estabelece o parâmetro de reajuste pactuado entre as partes. Entretanto, locador e locatário podem negociar livremente um reajuste diferente, desde que haja concordância mútua.
Em anos com IGP-M elevado, como 2020 e 2021, muitos proprietários aceitaram aplicar o IPCA como referência para manter o imóvel ocupado. Em anos com deflação do IGP-M, como 2025, o índice já trabalha a favor do inquilino.
Em Natal, o mercado de aluguel nos bairros nobres como Ponta Negra e Petrópolis tem demanda consistente. Isso dá ao proprietário menos incentivo para abrir mão do reajuste integral do que em mercados com alta vacância.
Para o inquilino, a melhor posição de negociação é ter dados do mercado local: se imóveis similares estão sendo anunciados por valores menores do que o corrigido pelo índice, há argumento concreto para negociar. Para o proprietário, o custo de um mês vago costuma superar o de ceder dois ou três pontos percentuais no reajuste.
O que fazer quando o índice do contrato prejudica uma das partes?
Em momentos de volatilidade do IGP-M, muitos contratos geraram atritos reais. O inquilino viu o aluguel subir 25% em um único reajuste, muito acima da inflação sentida no dia a dia. O proprietário, por outro lado, viu o mesmo índice render deflação no ano seguinte.
Essa assimetria reacendeu o debate sobre qual índice faz mais sentido para contratos de longa duração. Nos últimos anos, muitos contratos novos passaram a adotar o IPCA como índice de reajuste devido à sua maior estabilidade em comparação ao IGP-M.”
Para imóveis em condomínios fechados ou apartamentos de alto padrão em Natal, um contrato com IPCA tende a gerar menos atrito ao longo do tempo. O aumento é consistente com a realidade econômica do inquilino, o que reduz a probabilidade de inadimplência.
O reajuste de aluguel como variável no cálculo do investimento imobiliário
Para quem avalia investir em imóveis para alugar em Natal, o índice de reajuste não é detalhe de contrato. É uma variável que impacta o yield líquido real ao longo dos anos.
Um contrato com IPCA em um mercado de inflação controlada garante reajuste previsível e crescimento real da renda ao longo do tempo. Um contrato com IGP-M em período de alta de commodities pode gerar reajuste expressivo em um ano e deflação no seguinte.
Ao estruturar o contrato de locação, vale pensar no comportamento histórico dos índices e no perfil do inquilino. Para famílias com renda fixa, o IPCA costuma gerar contratos mais duradouros e com menor índice de rescisão antecipada.
O índice de reajuste influencia diretamente a preservação do poder de compra da renda locatícia ao longo do tempo, sendo um dos fatores que impactam o retorno real do investimento.
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