Última atualização em 02/07/2026
Você comprou um apartamento na planta em Natal e a situação mudou. A renda caiu, o projeto de vida se alterou ou a obra atrasou mais do que o contrato permite. Agora você quer cancelar.
O distrato de imóvel na planta é regulado pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela fixou percentuais, prazos e condições que antes dependiam exclusivamente do entendimento de cada juiz.
Este artigo explica o que a lei garante ao comprador, quanto a construtora pode reter, quais despesas adicionais são permitidas e como o processo funciona na prática no mercado imobiliário de Natal.
O que é o distrato de imóvel na planta?
O distrato é o instrumento pelo qual as partes formalizam, de comum acordo, a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em fase de incorporação.
Na prática, ele ocorre quando o comprador não consegue manter o pagamento das parcelas, muda de projeto de vida após a assinatura ou decide que o imóvel não faz mais sentido para o seu momento.
Também pode ser provocado pela construtora: quando ela descumpre o contrato, especialmente por atraso na entrega da obra, o comprador tem o direito de pedir a rescisão com condições mais favoráveis do que as do distrato voluntário.
O que a Lei 13.786/2018 estabelece?
A Lei do Distrato encerrou boa parte da incerteza que existia antes de 2018. Antes dela, não havia percentuais fixos de retenção e cada processo dependia do entendimento do juiz. A lei criou dois regimes distintos, com percentuais diferentes de retenção.
Sem patrimônio de afetação: retenção de até 25%
Na incorporação sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25% dos valores pagos pelo comprador. O restante precisa ser devolvido pela construtora.
A devolução pode ocorrer em até 30 dias após a revenda da unidade pela incorporadora, ou em até 180 dias a contar da rescisão, o que ocorrer primeiro.
O patrimônio de afetação é um regime em que o empreendimento tem patrimônio separado da incorporadora, o que protege o comprador em caso de falência da empresa. A ausência desse regime reduz a segurança do comprador e limita a retenção a 25%.
Com patrimônio de afetação: retenção de até 50%
Quando o empreendimento é submetido ao patrimônio de afetação, a lei permite retenção de até 50% dos valores pagos. A lógica é que a saúde financeira da obra depende das receitas daquele empreendimento.
A devolução, nesse regime, ocorre em até 30 dias após a expedição do Habite-se da construção. Na prática, isso pode significar esperar anos para recuperar o valor residual.
É fundamental verificar na matrícula do imóvel se o patrimônio de afetação está devidamente averbado. Sem esse registro, como aponta o blog Gallego Heusner, a retenção de 50% pode ser contestada e reduzida para o regime geral de 25%.
Construção por administração em condomínio fechado: um regime à parte
Em Natal, boa parte dos condomínios fechados de casas nos bairros nobres não segue o regime de incorporação com preço fechado. O modelo predominante é a construção por administração, também chamada de preço de custo, prevista nos artigos 48 e 58 a 62 da Lei 4.591/1964.
Nesse regime, os próprios adquirentes assumem o custeio integral da obra. As despesas são pagas diretamente pelo condomínio dos compradores, e o valor final da construção varia conforme o andamento e os custos reais do empreendimento. Não há preço fechado definido em contrato, como ocorre na incorporação tradicional.
A Lei do Distrato foi elaborada tendo em vista incorporações com preço fechado e, eventualmente, patrimônio de afetação.
Quando o empreendimento é estruturado por administração, sem separação patrimonial formal entre o condomínio construtor e a incorporadora, a rescisão pode não se enquadrar automaticamente nos percentuais de retenção de 25% ou 50%.
O STJ já reconheceu a aplicação subsidiária do Código de Defesa do Consumidor nesses casos, mas a análise do contrato de adesão ao condomínio construtor é indispensável antes de assinar.
Para quem compra em Natal, essa distinção importa na prática. Empreendimentos de casa em condomínio fechado em bairros como Lagoa Nova e Petrópolis frequentemente adotam a administração.
Antes de assinar, vale confirmar com a incorporadora qual regime rege a construção e quais as condições específicas de saída do contrato, já que elas podem diferir bastante das regras aplicadas à incorporação por preço fechado.
O que pode ser descontado além do percentual de retenção?
Além do percentual de retenção, a lei permite que a construtora desconte do valor a ser devolvido a comissão de corretagem, desde que ela tenha sido efetivamente paga pela incorporadora ao corretor.
Esse desconto, somado ao percentual de retenção, não pode ultrapassar os limites legais de 25% ou 50%. O total não pode ser maior do que o teto estabelecido para cada regime.
A construtora também pode cobrar taxa de fruição quando o comprador já estava na posse do imóvel. Essa taxa equivale ao valor de aluguel de mercado pelo período de uso. Em lotes sem edificação, o STJ confirmou em outubro de 2025 a legalidade da cobrança mesmo sem construção concluída.
Quando a culpa é da incorporadora?
Quando a rescisão ocorre por culpa da construtora, o cenário muda completamente. O caso mais comum é o atraso na entrega da obra acima do prazo de tolerância contratual.
A lei permite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega prevista em contrato. Esse prazo precisa estar expresso no contrato. Se a construtora ultrapassa esse limite, o comprador tem duas opções.
A primeira é permanecer no contrato e receber multa de 1% sobre o valor pago por mês de atraso, com correção monetária. A segunda é cancelar o contrato e receber de volta todo o valor pago, com correção e indenização por eventuais perdas.
Nesse cenário, conforme detalha a análise da Legale, a devolução deve ser integral e imediata. A construtora não pode reter nenhum percentual quando a culpa pelo distrato é exclusivamente dela.
O que acontece com o FGTS usado na compra?
Se o comprador utilizou o FGTS para pagar parte do imóvel ou amortizar o financiamento, o valor não é devolvido em dinheiro diretamente ao comprador.
O saldo do FGTS utilizado precisa ser devolvido à conta do FGTS do trabalhador, com os encargos e juros correspondentes, conforme as regras do fundo. Esse processo envolve a Caixa Econômica Federal e tem prazo próprio.
Para quem comprou um apartamento na planta em Natal usando o fundo, a devolução ao FGTS precisa ser planejada separadamente do restante do valor a recuperar.
Distrato de imóvel na planta em Natal: o que observar antes de assinar
Em Natal, os empreendimentos nos bairros nobres como Petrópolis, Tirol, Capim Macio, Lagoa Nova e Ponta Negra costumam adotar o patrimônio de afetação e construção por administração em condomínio fechado. Isso aumenta a segurança do comprador em caso de falência da construtora.
A contrapartida é a retenção maior em caso de distrato voluntário. Antes de cancelar, o comprador precisa calcular exatamente quanto será retido e quanto receberá de volta.
Vale também avaliar se a situação da obra permite uma negociação diferente. Em alguns casos, vender a cessão de direitos para outro comprador pode ser mais vantajoso do que o distrato, especialmente se o imóvel se valorizou desde a assinatura.
Para entender o contexto do mercado imobiliário em Natal e avaliar se a cessão faz sentido no seu caso, é importante ter dados reais de valorização do bairro e do empreendimento.
Como a Emobi pode ajudar você a evitar o distrato
A maioria dos distratos começa antes da assinatura do contrato, não depois. A escolha de um empreendimento sem análise da construtora, do prazo histórico de entrega e da saúde financeira do projeto aumenta o risco de se arrepender da compra.
A Emobi atua com foco exclusivo nos bairros nobres de Natal: Lagoa Nova, Capim Macio, Petrópolis e Ponta Negra. A abordagem é consultiva antes da assinatura: curadoria do imóvel certo para o seu perfil, análise do empreendimento e orientação sobre todas as condições contratuais.
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